ANALISI MERCATO IMMOBILIARE GENOVESE 2020/2021

Articolo a cura della Dott.ssa Sara Janecek, Titolare e Agente Immobiliare, mediatrice ed iscritta all’ albo di merito dei periti esperti in stime immobiliari della Camera di Commercio di Genova e all’albo dei consulenti tecnici del Tribunale di Genova nella sezione Stime Immobiliari. Socia Confedilizia, Fiaip ed opinionista.

COM’E’ ANDATO IL 2020 A GENOVA IN PILLOLE

Nel 2020 si è assistito come in tutta Italia ad un calo abbastanza drastico del numero delle transazioni; dopo il lockdown di marzo e aprile 2020 i prezzi e gli immobili sono ripartiti come se nulla fosse, od al massimo con una contrazione del 5% circa, ben più evidente è stata invece la ragionevolezza nelle trattative da parte dei venditori.

Purtroppo i quartieri genovesi che risultavano già da tempo problematici hanno peggiorato la loro paralisi e hanno visto peggiorare anche i tempi di vendita. Fra i quartieri più in svendita, più contratti e con un maggior numero di immobili in vendita: sampierdarena ed il centro storico, ma nella classifica non mancano anche i quartieri del centro levante come ad esempio san martino.

Durante la Primavera Estate si è lavorato con clientela decisa e rapida nelle scelte e si sono conclusi molti affari pendenti riducendo paradossalmente i tempi di compravendita, in autunno invece la richiesta è sì aumentata ma si è ridotta considerevolmente l’offerta; probabilmente molti proprietari hanno ritenuto il periodo “scarico”, “incerto” ritenendo opportuna la posticipazione di ogni intenzione.

Gli affitti residenziali non hanno risentito della crisi, salvo le locazioni in B&B (turistiche) e le locazioni a studenti universitari. Il settore delle locazioni commerciali invece, che era già in affanno, ha ricevuto come dire il suo ultimo colpo di grazia, quindi, se da una parte i locali su strada sono finiti nel limbo più totale fra ricontrattazioni dei canoni e paralisi dei pagamenti, per le unità a destinazione d’uso ufficio è aumentata invece la tendenza alla mutazione e ai frazionamenti.

Con i nuovi orizzonti del settore Logistico probabilmente hanno ripreso importanza i capannoni anche in aree dismesse, il processo è in essere…

Verso l’Estate del 2020 si è assistito a una propensione a cercare case più decentrate, magari indipendenti, con giardino, senza però allontanarsi troppo dal centro urbano e senza addentrarsi nell’entroterra genovese; non risulta comunque ancora evidente l’abbandono del centro urbano, anzi…

La riviera genovese, per quanto concerne gli immobili entro il kilometro dal mare non hanno risentito di nessuna crisi, salvo ritardi.

In conclusione si può dire, in linea di massima, che nel 2020 la situazione stagnante del mercato immobiliare genovese, consolidata già da qualche anno, si è semplicemente protratta senza grandi cambiamenti.

CHE ARIA TIRA CON I MUTUI E CON LE BANCHE

All’inizio del 2020 si stava assistendo a una vera e propria corsa ai mutui al 100%-80% con tassi fissi a livelli eccellenti <1%. L’Istituto più assalito da queste esponenziali richieste è stato sicuramente Intesa San Paolo.

Seppure lungo tutto il 2020 i tassi siano rimasti invariati, dopo il lockdown sono aumentante le richieste di referenze per l’ottenimento di un mutuo ed è iniziata una propensione all’aumento dello spread interno.

Nel 2021 potrebbe dissolversi l’opportunità di un mutuo al 100%, il quale già risultava improbabile in molti Istituti di credito; potrebbero aumentare notevolmente i “paletti” per la concessione del credito a lavoratori di settori compromessi dal Covid-19 (in particolare i titolari di p.iva) e si potrebbero ricevere offerte di mutui con spread meno vantaggiosi rispetto il 2020.

COSA SUCCEDERA’ NEL 2021 A GENOVA

Genova sta accrescendo la sua immagine qualitativa a livello nazionale e internazionale, i segnali di questa tendenza sono veramente moltissimi e riportati dai media più influenti; probabilmente il genovese medio non ne tiene conto e non se ne rende conto per motivi anche ovvi, dal momento che una migliore immagine non è palpabile al momento…

La città si vuole rivoluzionare, proporsi come modello e per questo parte ottimista. Se la situazione e la gestione del Covid-19 migliorasse verso la primavera del 2021 anche con un cambio di scenario, probabilmente il settore immobiliare genovese in generale, rimarrebbe stagnante per circa 3 anni (ovvero nella sua normalità, abitualità) per poi crescere/riprendersi successivamente. Diversamente ci si può attendere una nuova contrazione dei prezzi al momento non quantificabile.

La previsione parte da una logica e una conoscenza locale e da quanto ci insegnano le precedenti recessioni; altresì da un insieme di riflessioni a seguito di un’attenta lettura e valutazione delle migliori fonti e studi eseguiti per il settore immobiliare a livello nazionale.

La situazione socio-economica e politica sta paradossalmente spingendo verso un aumento del divario fra ricchezza e povertà, questo potrebbe determinare che gli immobili molto appetibili per posizione, esposizione, disposizione e pregio salgano di prezzo nonostante la recessione; questo potrebbe riguardare anche i beni di lusso/pregio in generale.

L’evoluzione di una recessione in stagflazione non è impossibile ed è quanto di più temibile ci possa essere a livello economico sociale e a livello di evoluzione culturale.

La recessione dovrebbe durare circa 3 anni e se non ci saranno altri fattori negativi scatenanti oltre il Covid, le perdite per il settore immobiliare potranno essere contenute in termini di numero di transazioni, a volte stabili, in parte bilanciate, salvo quanto riferito sopra in merito le differenze sostanziali fra i vari quartieri genovesi; resta inteso che anche i valori degli immobili potrebbero rimanere stabili.

MI CONVIENE VENDERE NEL 2021?

Se si ha in previsione di farlo o lo si deve fare, ovvero non si può posticipare di 3-5 anni, si deve immediatamente mettere il proprio immobile in vendita, anzi si doveva iniziare già nell’autunno del 2020.

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